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楼市双向调节这阵风,你看懂了吗?

来源:中新经纬作者:薛宇飞发布时间:2019-10-26点击:82 人次

连日来,南京、天津、三亚、长沙等多地相继传出楼市调控松绑的消息,放宽落户限制、降低人才购房门槛、取消特定人群购房限制、公积金贷款调整等政策层出不穷。尽管三亚、长沙、燕郊三地官方四天内先后否认放松限购,但关于楼市调控放松的话题还是引起了市场的关注和热议。

业内人士认为,近期多个城市放宽落户限制、出台人才新政,这虽然与国家政策相一致,但的确冲击了以户籍和社保为限制条件的楼市调控政策,容易给一些地方带来躁动。需要明确的是,稳定楼市也需要双向调节,既不能出现暴涨,也不让市场暴跌,市场下行明显的区域及城市的郊区县,也能按照因城施策、一城一策的方针实施微幅调整,以稳定预期。

松绑政策来袭?三地辟谣“放松限购”

今年9月30日,试行两年的《长沙市人才购房及购房补贴实施办法》正式转正,该办法近日在当地引起热议。10月23日,长沙市住建局表示,“限购放松”“限购松绑”等消息属于不实信息,正式办法并没有涉及与现行限购政策相关的内容。

10月19日,中新经纬记者从三亚市住建局网站了解到,全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳满一年社保及个税,可在海南省购买一套房产。三亚市住建局21日表示,该通知仅是此前海南省出台的有关人才住房系列政策的实施细则,与海南省相关文件精神和规定保持一致,三亚没有突破限购界限。

不过,对比之前外地购房者需在海南省缴纳60个月社保或个税的楼市限购政策,三亚此番人才购房新政放宽了人才购房的门槛。中原地产首席分析师张大伟认为,三亚政策放松影响很大,“三亚等城市房地产市场明显退烧,人才政策有变相刺激房地产的嫌疑。”

10月15日,南京市六合区发布政策,在南京有居住证,大专学历的外地人不需要近3年内累计2年社保或个税,就可以开具购房证明。今年6月5日,南京市高淳区就已取消外地人购房需要“三年内累计两年社保或个税证明”的规定。

天津市发改委15日就《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》征求意见,拟在天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城试行一年。其中规定,对承接北京非首都功能疏解的项目,对户籍暂未迁入天津的职工,其家庭在天津无住房的,可在天津购买1套住房,无需社保或纳税证明。文件同时还放松了天津的落户政策。

扬州市近日出台政策,住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元,住房公积金贷款还贷能力系数由0.3上调为0.5;近期,珠海部分区域传出松绑政策,非户籍人士可以在金湾区、斗门区、高新区和横琴新区无门槛限购1套;8月,上海自由贸易试验区临港新片区的购房政策出现宽松,购房者需要缴纳个税或者社保的年限从5年缩短到3年。

据克而瑞研究中心统计,9月以来,已有包括河南新乡、漯河,山西晋城,湖北宜昌等全国近30个城市宣布取消人才落户限制。中原地产研究中心统计显示,2019年以来,全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超40%。这些政策大多与户籍制度相关,不同程度地降低了当地购房门槛。

调控松动地区多为郊区,房价下行明显

落户限制、人才购房门槛的降低,在多个城市引起热议,长沙、三亚、南京六合等政府部门也相继否认楼市存在限购松绑的传闻。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,此类政策并非严格意义上的限购松绑,比如,天津滨海中关村科技园与宝坻中关村科技城购房政策的出发点是为了配合北京相关产业转移的战略,为相关职工提供购房优惠和保障措施;上海的政策只针对自贸区新片区,可以理解为对人才发展环境和吸引力的打造。但客观上讲,人才购房确实针对特定购房群体放松了购房条件,具有类似松绑限购的效应,会对市场产生影响。

张大伟认为,目前全国大部分城市都没有做好吸引人才后如何留住人才的准备,在这种情况下,吸引来的很多就是购房者,甚至出现炒房客借助人才政策在不同城市购房落户的可能性,导致房地产市场出现波动。

上海自贸验区临港新片区楼市限购松动后,其房地产市场有所起色。上海链家近日发布的数据显示,今年三季度,临港新城的新房成交量位于上海各大板块第一,三季度新房成交2810套,套均总价为296万元。河北燕郊楼市松绑政策虽然未被证实,但媒体称,市场的看房人数已经略有增加。

中新经纬客户端梳理发现,近期楼市出现松动的城市,其房价要么出现较为明显的下行,如燕郊的住宅价格基本都较高点有1万元/平方米的跌幅,三亚市今年前8个月商品房销售面积同比下降5成;要么松绑区域位于城市郊区,如南京六合区和高淳区、上海自贸验区临港新片区、珠海横琴新区等,都处于正在开发建设之中,距离各自的主城片区较远。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析称,近段时间,人才购房、落户放宽、公积金贷款政策调整、商住项目销售放松限制、限购限贷限价限签政策松动等各类政策不断涌现,其背后多与当地房地产市场出现下行密切相关。

“根据我们的观察,出台楼市松绑政策的城市,多多少少都面临着市场库存扩大、供大于求、交易量下降、价格下跌幅度较大、土地出让困难、政府财政收入吃紧、经济增长压力大等问题,政府在不违约中央大政方针的情况,开始自行调节政策,维护市场的平稳运行。”谢逸枫说。

住建部此前曾要求,各地要把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。谢逸枫认为,全国楼市调控“一刀切”的政策已经终止,调控权利下移到了地方政府,在房价下跌明显、交易量出现下滑的情况,各地应该可以适度调节。

双向调节 以稳为主

从2016年开始,席卷全国的楼市调控大面积铺开,从一二线城市逐渐延伸至部分三四线城市,从东部走向中西部;在力度与方式上,限购、限贷、限价、限售、限商等政策轮番登台。

至今,调控效果已经显现,房地产市场也进入平稳期,一些地方还出现价格回调。国家统计局近日公布的70个大中城市房价数据显示,9月,二手房价格环比上涨的城市为40个,新房价格环比上涨的城市有53个,数量上都是近两年的最低点。

谢逸枫认为,“房住不炒”的方针并非是不发展房地产业,也不能任其走向低迷,事实上,从2014年以来,楼市调控一直都存在双向调节,既有加强调控、打击炒作的政策,也有适当宽松、间接松绑的行为。他称,房地产是政府的钱袋子,也是普通居民的小金库,在分类调控、因城施策、一城一策的原则下,各地可以实施微幅调整。

同策研究院也认为,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”不代表房地产与经济不可以协调发展。从政策施行来看,各地政府将通过“过冷则定向宽松、过热则收紧抑制”的方式稳定房地产市场。张大伟也表示稳定是双向调节,“大涨肯定不是稳定,但暴跌同样也不是稳定”。

谢逸枫预计,人才购房政策、落户限制松动等政策还会在更多城市出现,也不排除一些地方出现突破限购的可能。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组认为,在市场下行预期下,即使房地产调控政策有边际放松,短时间内也难以对房价产生提振作用。

地方政府虽然可以根据市场变化进行调节,但住建部也表示,将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

(编辑整理:温州房产网

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